Недвижимость в Аргентине: дешёвые дворцы

Небольшой домик в 50 км от тёплого побережья Атлантического океана за 50 тыс. долларов или большая 3-комнатная квартира в центре гигантского мегаполиса всего за 100 тыс. долларов. Это реалии аргентинского рынка недвижимости. Жильё в Аргентине, и так, традиционно дешёвое, теряет в цене с 2006-го года, за 2 последних года, по данным «Ведомостей», стоимость квартир в стране упала на 8 %. Дешевле продавать “самые большие квартиры в Америке” собственники уже не будут и рынок, наконец, достиг дна, — неторопливо потягивая матэ заявляют частные риелторы и большие боссы инмобиллярий Буэнос-Айреса. Этот текст я писал для портала НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ, но ребята опубликовали его с хорошими сокращениями, поэтому в моём блоге безо всяких купюр вы узнаете о том, во сколько обойдётся покупка квартирки-другой в столице Аргентины, и почему до конца года цены на добротную недвижимость, окружённую невероятно красивыми парками Реколеты, живописными прудами Палермо и старинными каналами Тигре пойдут вверх.


Справка: Аргентина — вторая по площади и третья по численности населения (45 млн человек) страна в Южной Америке. Валюта — аргентинский песо. Официальный курс на начало сентября 2015 года — 9,3 песо за доллар (7,2 рубля за песо), чёрный (уличный) курс, появившийся в следствии жёсткого ограничения на продажу банками наличной валюты — 15,3 песо за доллар (4,4 рубля за песо). Средняя цена 1 кв.м. жилья — 1600 долларов США. Инфляция в 2014 году — около 20 %.

Аргентинская столица находится в северо-восточной части страны, в 275 км от Атлантического океана, на западном берегу бухты залива Ла-Плата. Административно город разделён на 48 районов. Каждый из них имеет своё неповторимое лицо и, грубо говоря, уровень престижности. На этот уровень влияет не близость к паркам, достопримечательностям или основным автострадам, которых в столице не счесть, а качество построенного жилья. “Буэнос-Айрес — город с самыми большими по площади апартаментами в Южной Америке, — рассказывает риелтор агентства Laket Propiedades Ильда Серентини. — Квартира в 70-90 кв.м. здесь считается нормой. В Реколете и Пуэрто-Мадеро расположены самые большие апартаменты — средняя площадь того, что там продаётся — 200 кв.м., но встречаются квартиры в 400-800 кв.м.”.

“Цена великолепной квартиры с двумя спальнями, площадью 70-90 кв.м. в хороших районах — 150-200 тысяч долларов, — подсчитал специалист по операциям с нерезидентами агентства ORION Propiedades Периклес Экономидес. — Для мировой столицы это смешные деньги, это гораздо дешевле, чем в Москве, Париже, Лондоне, Нью-Йорке, но качество городской среды, качество жизни, уровень безопасности, качество жилья в Буэнос-Айресе зачастую даже выше. Недвижимость здесь очень недооценена”. По его мнению в октябре после предсказуемой победы оппозиции на президентских выборах, Аргентина отменит валютное регулирование и в страну хлынут инвесторы, которых останавливает только запрет на покупку валюты и “чёрный курс” песо. “Я знаю, что люди в Сибири копят деньги и покупают недвижимость в Москве или в Сочи, вы им скажите, что у нас квартиры в разы больше по площади, в разы дешевле и климат здесь лучше”, — говорит руководитель агентства C.B.P. Colon Хулиан Гиельман.

До начала 90-х годов ХХ века портовый район Пуэрто-Мадеро, несмотря на феноменальную близость к старому центру, президентскому дворцу и местному Арбату — ул. Флорида, был самым криминальным в столице. Когда Буэнос-Айрес обзавёлся новым портом, старый был продан, а на его месте за 10 лет возник великолепный район высотной застройки. Над его внешним видом трудились Сантьяго Калатрава, Норман Фостер, Сезар Пелли и другие именитые архитекторы. Сегодня здесь находится самая дорогая недвижимость в городе. В каждом доме здесь есть не только консьержи, бассейны и розовые сады, но также индивидуальные террасы, спортзалы, комнаты для переговоров и прочие виды буржуазных излишеств. Стоимость коммунальных платежей для жителей таких домов — от 3-4 тыс. песо в месяц. Взамен они получают полную безопасность, соседство с дорогими ресторанами, чистый воздух, отсутствие пробок и великолепный вид на город.

фото: tizado.com

Квадратный метр жилья в Пуэрто-Мадеро в среднем стоит 4000 долларов. За эту квартиру площадью 135 кв.м. хозяин хочет выручить 670 тыс. долларов (5 тыс. за кв.м.) Периклес Экономидес добавляет, что при оплате наличными аргентинцы практически сразу соглашаются на 10-15 % скидку. Таким образом, элитная квартира в самом фешенебельном (без сарказма) районе Буэнос-Айреса стоит столько же, сколько её аналог в заснеженном Новосибирске.

план: tizado.com

Кроме прекрасного вида с просторного балкона на 26 этаже, 2,5 ванных комнат и системы центрального кондиционирования с подводкой в каждую спальню, её покупатель подписывается на квартплату в размере 4500 песо в месяц.

Если какой район Буэнос-Айреса и может потягаться с Пуэрто-Мадеро в вопросе цены апартаментов, так это Реколета. Именно этот район приклеил к аргентинской столице ярлык Латиноамериканского Парижа. Большинство домов построены здесь 100-200 лет назад “во французском стиле” (шато). Многоквартирные дома Реколеты — это 3-6-этажные дворцы с лифтами по 1-3 квартиры на этаж, по 2, реже — 3 подъезда на квартал. Длина квартала — 100 метров. Средняя площадь квартир здесь — около 200 кв.м. Во многих апартаментах сохранился оригинальный паркет, оригинальные французские окна и даже входные двери. За безопаность в домах отвечают вовсе не двери, а охрана. Реколета — обитель туристов и аргентинской аристократии. Той самой, которая воротила нос от Эвиты Перон в одноимённом мюзикле с Мадонной в главной роли. Подобно русскому дворянству, аргентинские аристократы свысока смотрят на рабочий класс, который, не чета русскому, революций и гражданских войн в стране не устраивал.

orionpropiedades.com

Эта квартира площадью 127 кв.м. стоит 330 тыс. долларов (2600 долларов за кв.м.) и находится на 6-м этаже 70-летнего 6-этажного дома. За эти деньги владелец получит полное отсутствие соседей на этаже, три спальных комнаты, большую гостиную, кухню, 2,5 санузла, огромную зелёную террасу с обеденным столом, традиционную печку для готовки мяса — паришу — и ежемесячный счет на оплату коммунальных услуг в 4,4 тыс. песо.

orionpropiedades.com

Для дома с паркетными полами, круглосуточной охраной и уборкой — вполне достойные деньги. В трёх блоках от дома — парк, размером со стандартный квартал, в четырёх — чудесный большой парк Святого Мартина, в 7-ми кварталах — знаменитое кладбище, где находится магила Эвы Перон. Той самой, которую аргентинская аристократия презирала до самой смерти.

Если Реколета — это французский район, то Палермо — конечно же, итальянский. Несчётное число баров, ресторанов, театров, кофеен, ночных клубов, теннисных кортов, университетов, кафе и всевозможных лавок — это всё про Палермо. Каких-то 15 лет назад это был небогатый район, в котором активно избавлялись от дешевеющей недвижимости потомки итальянских мигрантов, рассказывает Ильда Серентини. Дешевые просторные апартаменты скупали творческие люди и аргентинский средний класс. Палермо — самый большой район Буэнос-Айреса, для удобства его части имеют собственные названия — максимальное скопление офисов и апартаментов сотрудников телекомпаний и радиостанций — в Палермо Холивуд, непрекращающаяся ночная жизнь — в Палермо Сохо. Старый Палермо и Палермо Чико — самые элитные части района, где живут известные люди и верхний средний класс. Кроме того, в Палермо находится городской зоопарк, ботанический сад, парки с прудами и сад в японском стиле с красным горбатым мостом.

tizado.com

Новостройку на авеню Кордоба, возле метро, должны были достроить в 2016 году, но сдали в апреле 2015-го. Сейчас идёт продажа квартир от первоначальных инвесторов тем, кто собирается в этих квартирах жить, рассказывает Хулиан Гиельман. За 98 тыс. долларов, к примеру, можно купить квартиру площадью 53 кв.м. (1850 долларов за кв.м.)

tizado.com

Без мебели, как на картинке, но со всей отделкой, сантехникой и электрикой, бассейном на крыше и консьержем у входа. Если добавить ещё 50 тыс. долларов, то на указанную сумму можно присмотреть апартаменты в более зелёных местах, площадью под 100 кв.м. с мебелью. Но и расходы на содержание возрастут с 2100 песо в месяц на Кордобе до 3-3,5 тыс. песо в месяц.

Один из старейших районов Буэнос-Айреса — туристический Сан-Тельмо. Вместо асфальта на проезжей части здесь зачастую лежит брусчатка, а первые этажи практически всех домов превращены в рестораны, бары и магазины. Недвижимость в Сан-Тельмо, как и во всей центральной части столицы, достаточно старая. Здесь проше простого можно встретить двухуровневые квартиры площадью до 50 кв.м. или уютные патио, вход к которым можно иногда делить с соседями. Основная проблема жилья в Сан-Тельмо — отсутствие кухонь. То есть, как бы, раковина и крохотная плита есть, но как таковой комнаты для готовки нет. Кухни в домах Сан-Тельмо часто помещаются в стенной шкаф, который просто запирают, когда приходят гости.

properati.com.ar

К этой квартире за 87 тыс. долларов прилагается вполне приличная по меркам Сан-Тельмо Кухня. Общая площадь квартиры — 69 кв.м. Кроме гостиной и спальни, здесь есть большая прихожая и отличный санузел с биде и лежачей ванной. Кстати, большие ванные комнаты с окнами — норма для Буэнос-Айреса. И философию аргентинцев, строящих крошечные кухонки и огромные ванные комнаты понять можно: купаться куда приятнее, чем готовить. Ежемесячные расходы здесь составят 1600 песо.

Любителям чуть более дорогой старинной недвижимости обязательно понравятся апартаменты в районах Конгрессо, Монсеррат или Ретиро. Вместе с Сан-Тельмо они входят в условный район, который носит название “Микроцентро”. И если Сан-Тельмо — райончик простой, то Конгрессо и Монсеррат по строгости, с которой местные дома смотрят на узенькие тротуары, скорее напоминает Барселону или Рим.

И, вместе с тем, стоимость жилья здесь не такая высокая, как в других районах. В основном, потому что и соседи не такие богатые, да и окрестности не столь стерильны от преступников, как в Реколете и Пуэрто-Мадеро. Но на то ведь он и старый центр, чтобы быть похожим на живой город, а не на законсервированную в сахарном компоте сказку.

orionpropiedades.com

За 132 кв. метра двухэтажных апартаментов типа “лофт” хозяин квартиры в райончике Монсеррат хочет 145 тыс. долларов. Цена квадратного метра этой светлой уютной квартиры чуть-чуть перебралась за 1 тысячу долларов.

orionpropiedades.com

За эти деньги здесь есть три спальни с балконами, три ванные комнаты, никаких соседей на этаже и ежемесячные коммунальные платежи — 1680 песо. “Можно найти квартиру поменьше и подешевле, — добавляет Ильда Серентини. — К примеру, по соседству двухкомнатную квартиру 52 кв.м. продают за 80 тыс. долларов, есть крохотные коморки 27 кв.м. по 50 тыс. долларов”.

На севере Буэнос-Айреса, чуть ближе к экватору, раскинулся ещё один район, где обитает аргентинский средний класс — Бельграно. В последнее время к небедным аргентинцам начали подселяться китайцы. Они отстроили здесь настоящйи Чайна-Таун. Небольшой, но очень колоритный, полный невиданных здесь ранее товаров — гречки, быстрорастворимой лапши, сладостей от корейских компаний Orion и Lotte, пива Asahi, специй и свиных ушек. Бельграно — очень зелёный, светлый и достаточно высотный район. Жильё здесь добротное и дорогое — от 1,6 до 2,2 тыс. долларов за кв.м., подсчитал Периклес Экономидес.

properati.com.ar

14. Дороговизна жилья в Бельграно в пересчёте на метры, в первую очередь, связана с тем, что здесь в основном продаются небольшие квартиры. Жильё большого размера здесь чуть дешевле, чем в Палермо. К примеру, эта 96-метровая 3-комнатная квартира с прачечной и балконом-террасой по периметру стоит 155 тыс. долларов (1600 долларов за метр).

properati.com.ar

Маленькая студия 30-35 кв.м. будет стоить около 80 тыс. долларов, двухкомнатная квартира с двумя балконами и 1,5 санузлами площадью 68 кв.м. обойдётся в 106 тыс. долларов. Вместе с тем, жизнь в Бельграно более спокойная и размеренная, чем в центре или в Палермо. Район не сильно отдалён от городского центра: туда можно добраться на одном из десятков маршрутов круглосуточных автобусов или на метро.

wikipedia.org

Для тех, кому в многоквартирном доме тесто даже без соседей на этаже, Аргентина готовит настоящий сюрприз. Пригороды мегаполиса полны выставленных на продажу прекрасных домов. “Русские здесь чаще покупают дома, чем квартиры, — говорит Хулиан Гиельман. — Потому что качество домов отменное, дорогие отличные, всегда есть внутренний дворик в 300-400 кв.м. или сад. Апельсины, авокадо. Говоришь эти слова и видишь, как у русских глаза загораются”.

Средняя цена недвижимости в южных пригородах Буэнос-Айреса — 1400 долларов за квадратный метр постройки. Северные пригороды чуть дороже — 1700 долларов за квадрат. “Украинцы, россияне очень любят южное направление, к Ла-Плате, где можно купить домик в 50 км от океана за 50 тыс. долларов, — рассказывает Ильда Серентини. — И, не могу понять почему, но часто спрашивают про Тигре”.

properati.com.ar

Тигре — северный пригород Буэнос-Айреса. Место невероятно древнее и красивое. В своё время его строили голландцы, решившие соединять кварталы водными каналами. С XVII-XVIII веков сохранилось немало построек, но спросом пользуются в основном новые дома. Помните историю о том, как экс губернатор Юрченко выставил на продажу свой особняк почти за 1,2 млн долларов? В Тигре таких дорогих домов в продаже почти нет, а те, что приближаются по стоимости — обязательно стоят на берегу реки или имеют частный водоём на своей территории.

properati.com.ar

Взять хотя бы вот этот дом с бассейном, садом, домом на 640 кв.м. с винным погребом и сауной, а также хозпостройками на участке в 2400 кв.м. Хозяева просят за него всего 950 тыс. долларов. На сдачу со своего сибирского особняка он вполне может купить небольшой соседский домик с бассейном поменьше для своей тёщи.

Официально собственником недвижимости в Аргентине может быть как резидент, так и нерезидент, рассказывает Периклес Экономидес. Нерезиденты могут совершать сделки с переводом оплаты на счет продавца в иностранном банке — обычно в США, Европе или Уругвае. Главное, чтобы номер счёта, с которого проводится оплата, обязательно принадлежал тому, кто хочет получить право собственности на покупку. Большинство продавцов недвижимости, особенно дорогой, — иностранцы. Аргентинцы должны совершать сделки в Аргентине. Для этого в страну нужно официально ввезти валюту и поменять её на песо по официальному курсу, который “срезает” почти 40 % от суммы, в сравнении с “чёрным курсом”. Кроме того, с суммы сделки платится налог в 1,8 % — государству, 1,5 % — нотариусу, 4 % — агентству недвижимости. Позднее, ежегодно 1,2 % от стоимости квартиры нужно выплачивать государству в качестве налога на имущество.

Но аргентинские риелторы утверждают, что по официальным документам обычно проходит лишь 10 % от цены недвижимости. С них и платятся все налоги и комиссии, кроме агентского вознаграждения. Остальную часть принято переводить на иностранный банковский счет продавца или приносить в чемодане. Уже через 30 дней после подписания контракта покупатель становится полноправным собственником недвижимости и может претендовать, при выполнении ряда простых условий, на статус временного резидента, а через два года — на аргентинский паспорт, который открывает своим собственникам безвизовую Европу и Азию. Продать недвижимость также несложно. Единственный разрешительный документ — справка из налоговой, которая подтверждает чистоту совершенной ранее сделки.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*

code